13 de dez de 2013

Leis que um corretor de imóveis precisa saber - Parte II


Muitos corretores de imóveis possuem dúvidas a respeito dos seus direitos e deveres. A seguir segue a segunda parte da revisão dos artigos do Código Civil, mais importantes para os corretores. 

Art.726. Iniciando e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor, mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor o direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade. 

Se no contrato de corretagem existir um termo de exclusividade, o corretor tem direito a comissão, mesmo que cliente e proprietário tenham se conhecido sem a intermediação do profissional. O proprietário só se livra do pagamento, caso consiga provar que o corretor não se dedicou ao trabalho. 

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio, dispensar o corretor, e o negócio, se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor. 

Digamos que o corretor trabalhou meses, falou com muitas pessoas, porém, ninguém fechou o negócio. Encerrado o prazo de corretagem, o profissional foi trabalhar em outra atividade, mas um dos seus possíveis clientes resolveu voltar e fechar o negócio diretamente com o proprietário. Nesses casos, como a negociação aconteceu graças ao trabalho do profissional, ele tem o direito de receber a comissão. 

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste contrário. 

Um corretor conheceu o cliente, outro apresentou o imóvel e um terceiro fechou a venda, quem recebe a comissão? Todos, conforme a lei, o dinheiro deve ser divido em montantes iguais, desde que os valores não tenham sido pré-estipulados no contrato.


Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial. 

O último artigo lembra a responsabilidade do Corretor de Imóveis não apenas perante o Código Civil, mas também suas obrigações com o Conselho Federal e com os Conselhos Regionais. Em outras palavras, os corretores devem agir de acordo com as leis expostas nesse artigo, somadas as obrigações impostas pelos conselhos do setor.

Leis que um corretor de imóveis precisa saber!!!

Muitos corretores de imóveis possuem dúvidas a respeito dos seus direitos e deveres. Existem leis específicas para o setor, lembrando que os cursos preparatórios devem ter uma matéria destinada ao estudo do direito e da legislação. De qualquer forma, vale revisar alguns artigos do Código Civil.

Art. 722. Pelo Contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Em um português claro, esse artigo explica a função do trabalho do corretor. O profissional compromete-se a obter negócios para o cliente, conforme instruções passadas com antecedência, mediante o pagamento de comissão. Isso tudo, desde que não haja contrato de mandato*.

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios, deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance a cerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.

Ou seja, se o corretor vender um imóvel e não avisar anteriormente sobre qualquer possível problema, ele pode arcar com as conseqüências na Justiça. Por exemplo, o profissional vende um imóvel, e uma semana depois uma enchente alaga o local. Se for comprovado que o corretor omitiu a informação para facilitar a venda, ele será penalizado. 

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

O corretor fechou um valor da comissão com o proprietário, porém, o acordo foi apenas de boca, no contrato não consta nada sobre o pagamento. Nesses casos, se for terminar no tribunal, a Justiça vai seguir o valor padrão do mercado, que atualmente gira em torno de 6% do valor do imóvel.

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Na prática, o comprador fechou o negócio com o proprietário, mas uma semana depois se arrependeu por qualquer motivo. Nesses casos, o corretor imobiliário tem o direito de receber a comissão.

Fonte: http://www.publicidadeimobiliaria.com

Artigo que trata da atividade de Corretor de Imóveis sofre alteração!!!


Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.


NOVO TEXTO


Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010) 

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. (Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010).

"A mudança foi discreta, mas pode-se retirar da sua análise algumas repercussões práticas. A obrigação do Corretor de prestar os esclarecimentos, limitava-se àqueles ao seu alcance. E aqui, entra uma interpretação extremamente subjetiva. Quais as informações tidas como “ao alcance” do Corretor?

Seriam aquelas disponibilizadas nos registros e demais arquivos públicos abertos aos interessados em geral, ou se limitava às informações e documentos oferecidos pelo contratante? E neste foco, cada caso, se poderia encontrar uma avaliação diferente dada pelo interprete da Lei.

Agora, esta possibilidade parece mais distante. O novo texto da Lei, já não limita a responsabilidade do corretor às informações colocadas ao seu alcance. Deverá o corretor prestar todas as informações inerentes ao negócio, pura e simplesmente. 

Então, parece nítido que o corretor deverá ter uma postura mais diligente, buscando as informações nos registros públicos e demais arquivos acessíveis, independentemente de comando do seu cliente para apurar os fatos e analisá-los segundo as normas aplicáveis. 

Por conseqüência obvia, quando se traz o texto legal para a especificidade da corretagem imobiliária, cada vez mais necessário se faz a profissionalização do corretor, que deve buscar de forma incansável a atualização das ciências que têm direta ou indiretamente aplicação ao seu ramo. 

O conhecimento! Esta deve ser a busca do novo Corretor de Imóveis. Cada vez mais, deverá ele transpor os limites do mero empirismo e alcançar as cátedras, para que, cumulando estas duas fontes, possa se desincumbir satisfatoriamente do encargo que o exercício da profissão lhe impõe. 

Boa sorte.

Professor Alexandre Túlio Cézar Fernandes é advogado 

Algumas certidões negativas que você precisa tirar quando for adquirir um imóvel!

Quando você decide comprar um imóvel, precisa ter certeza de que a venda será segura. Uma das maneiras de saber é levantar as certidões do proprietário.

Essas certidões são documentos que mostram a situação financeira real do proprietário, como se ele tem nome protestado, processo civil ou trabalhista. 

De que forma essas certidões podem me ajudar? 

Funciona assim: se o proprietário está com algum processo na Justiça, ele pode começar a vender todo patrimônio que tem para não quitar a dívida. 

Mas se a Justiça percebe isso, ela anula todos os negócios de compra e venda que o proprietário fizer. Nisso, você pode perder o imóvel e dificilmente conseguirá o dinheiro de volta. 

Então, ao verificar as certidões antes de fechar o negócio, você reduz as chances de ter esse problema. Mas se alguma delas for positiva, quer dizer que há riscos de perder o imóvel que comprou. 

Onde tirar a certidão do imóvel? 

Algumas empresas prestam esse serviço, mas cobram. Se quiser buscar por conta própria, confira abaixo as principais certidões que você precisa levantar e onde encontrá-las. 

1. Das Ações Trabalhistas
Você tira online aqui [http://www.tst.gov.br/web/guest/certidão

2. Da Justiça Federal
Procure o Fórum da Justiça Federal no site [http://www.jf.jus.br/cjf

3. De Ações Cíveis
Procure o Fórum da Justiça Federal no site [http://www.jf.jus.br/cjf

4. Das Ações da Fazenda Estadual
Procure a Secretaria da Fazenda do seu estado. 

5. Das Ações da Fazenda Municipal
Procure a Secretaria da Fazenda do seu município. 

6. Das Ações em Família
Procure o Fórum cível da sua cidade. 

7. Do Cartório de Protestos
Procure o Cartório de Protestos da sua cidade. 

8. Da Dívida Ativa da União/Negativa do Imposto de Renda
Procure os postos da Receita Federal no site [http://www.receita.fazenda.gov.br/]

Fonte: Konkero 

Responsabilidade do corretor de imóveis ou da imobiliária?

Sempre que surge algum problema na compra e venda de imóveis, a primeira pergunta que se faz é se o corretor de imóveis ou a imobiliária que intermediou tem alguma responsabilidade e, em caso afirmativo, no que consistiria.


O artigo 723 do Código Civil diz que "o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência".

Assim, tanto o corretor como a imobiliária, precisam verificar se a documentação está em ordem e também, na elaboração do contrato, devem fazer constar prazo suficiente para apresentação dos documentos, porque há casos em que há necessidade de mais tempo para regularização de algum deles como, por exemplo, na hipótese de registro de formal de partilha.

O Tribunal de Justiça, em vários julgados, entende que, se não forem tomadas essas precauções, existe a responsabilidade solidária entre a imobiliária e os promitentes vendedores. Tem ela que saber analisar a documentação, sendo uma das razões da intermediação.

Normalmente, na hipótese de análise insatisfatória dos documentos e que venha a ocasionar prejuízo ao comprador, as decisões dos tribunais são no sentido de que a imobiliária seja condenada a restituir aos compradores a quantia que recebeu a título de comissão na intermediação, corrigida monetariamente a partir do recebimento, com juros moratórios de 1% ao mês a contar da citação, além de custas e honorários advocatícios.

Como exemplo, temos o acórdão proferido na Apelação nº 990.10.282004-1 da 3ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo: "É inegável que a venda de imóvel em situação irregular acarreta a responsabilidade solidária da imobiliária que fez a intermediação do contrato, na condição de prestadora de serviços que não apresentaram resultados satisfatórios".

A decisão acima cita trecho do livro "Compromisso de Compra e Venda", 4ª edição, Editora Malheiros, página 262, de José Osório de Azevedo: "Se o compromisso resulta da prática de um ato ilícito, como ocorre nas incorporações irregulares, sem registro, incide a responsabilidade de todos aqueles que contribuíram para o dano, inclusive o intermediário ou o corretor do negócio".

É aplicável, também, o Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, artigo 14: "O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos".

A Lei 6.530 de 12 de maio de 1978, que regulamenta a profissão de corretor de imóveis, no artigo 20, determina que, no caso de anúncio de imóvel loteado ou em condomínio, deve ser mencionado o número do registro do loteamento ou da incorporação no registro de imóveis. O não atendimento a essa norma constitui infração disciplinar.

Por: Daphnis Citti de Lauro

12 de dez de 2013

A importância do registro das transações imobiliárias no cartório de imóveis!!!


Os tribunais têm entendido que o comprador que primeiro registrou o imóvel fica com ele e o comprador que não promoveu o registro tem apenas o direito de cobrar do vendedor os danos materiais e morais que eventualmente tenha suportado.

O brasileiro é conhecido por deixar tudo para a última hora, pelo chamado “jeitinho brasileiro” e por não se ater tanto às formalidades. Criou-se a cultura de não considerar importantes os detalhes, já que há a mentalidade de que sempre se poderá achar alguma brecha nos procedimentos e, ao final, “tudo vai dar certo”. Essa cultura, no entanto, não pode ser levada para as transações imobiliárias que, por serem solenes, devem observar uma forma legal para serem válidas e oponíveis perante terceiros.

Um ato solene é que aquele que deve observar uma série de formalidades para que seja plenamente válido. O casamento, o testamento e a venda de um imóvel são exemplos de atos solenes. Nessas hipóteses, se uma das formalidades legais não for respeitada, pode ocorrer a anulação do ato ou ele pode até ser tido como inexistente.

Como se disse, a transferência de um imóvel é um ato solene. Isso se dá porque a propriedade tem uma característica peculiar em relação aos outros direitos, qual seja, o fato de ser oponível a todos que não são proprietários da coisa. Essa característica é comum aos outros Direitos Reais, dos quais a propriedade é um exemplo. Isso quer dizer, basicamente, que se uma pessoa é proprietária de um bem, todas as outras tem que respeitar essa propriedade.

A existência de um proprietário de uma coisa móvel, como veículos e eletrônicos, é fácil de ser constatada, já que geralmente o proprietário é aquele que está na posse da coisa no momento. Em relação à propriedade de coisas imóveis, como terrenos, casas e apartamentos, essa pode ser difícil de ser constatada, pois nem sempre o dono do imóvel está no local para aparentar ser o proprietário. Isso se dá em razão da imobilidade da coisa. O proprietário pode viajar e se afastar bastante e por muito tempo do seu bem, por exemplo, porém continua sendo o proprietário.

 Diante dessa realidade, surge a importância dos cartórios de imóveis, que são responsáveis pelo registro da propriedade e de outros elementos importantes a respeito dos imóveis. A função do cartório de registro de imóveis é justamente a de dar publicidade a informações relevantes a respeito de um imóvel, como a descrição, os confinantes, o histórico dos proprietários, quem prometeu comprá-lo e outros dados essenciais.

No cartório de registro de imóveis, qualquer pessoa pode ter acesso aos dados fundamentais de um bem. Essa publicidade das informações a respeito dos imóveis se faz necessária para que a propriedade e outros direitos reais relativos a eles sejam oponíveis a terceiros. Cada bem tem uma matrícula no cartório registral responsável pelos imóveis de sua localidade. Nessa matrícula, que é numerada em ordem crescente, é que são registrados todos os dados a respeito do imóvel.

O registro das transações imobiliárias tem, portanto, o escopo de dar segurança aos negócios jurídicos, conferindo autenticidade, eficácia e publicidade a elas. Na venda de imóveis, o registro da transferência de propriedade no cartório é ato sem o qual ela não se aperfeiçoa. A Lei dos Registros Públicos, Lei Federal 6.015, em seu artigo 167, diz o que deve ser registrado em cada matrícula de imóvel. Vejam-se as hipóteses mais comuns:

Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. 
I - o registro:
1) da instituição de bem de família;
2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;
(...)
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações; (…)
17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio;
18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei; (...)
21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis; (...)
24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança; (...)
29) da compra e venda pura e da condicional;
30) da permuta;
31) da dação em pagamento; (...)
33) da doação entre vivos; (…)
35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel. (…)
 Percebe-se, do teor da norma supracitada, a importância que a Lei dá para o registro dos bens imóveis. Na prática, no entanto, o brasileiro ainda não confere o devido valor para o registro dos negócios imobiliários em que é sujeito, sendo muitas vezes negligente no que pertine ao registro de compra e venda de imóveis, de doação, de contratos de promessa de compra e venda, entre outras hipóteses de registro.

Essa negligência acaba gerando diversas situações desconfortáveis que poderiam ser evitadas ou mais facilmente combatidas, se tudo tivesse o devido registro.

O exemplo clássico de situação que poderia ser amenizada com o registro de todas as transações relativas a um imóvel é o da venda dupla. Nesse caso, o mesmo imóvel é vendido duas vezes a compradores diferentes. Em hipóteses como essa, os Tribunais têm entendido que o verdadeiro proprietário do imóvel não é o que primeiro prometeu comprar e pagou o preço, mas o que efetivamente finalizou a compra, registrando a transação no cartório. Pouco importa quem foi o primeiro comprador, o proprietário é o que está assim qualificado na matrícula do imóvel.

As decisões reiteradas dos tribunais têm entendido que, nessas situações, o comprador que primeiro registrou o imóvel fica com ele e o comprador que não promoveu o registro tem apenas o direito de cobrar do vendedor os danos materiais e morais que eventualmente tenha suportado.

O imóvel não será garantia da indenização a ser paga, o comprador lesado terá que retirar a indenização do patrimônio do vendedor, excetuado o imóvel. Isso no caso de os dois compradores serem vítimas do vendedor fraudulento. Se for a hipótese de um dos compradores ter agido em coluio com o vendedor, o prejudicado pode tentar ficar com a propriedade do imóvel, através de um longo processo judicial, que poderia ser evitado se tivesse promovido o registro da compra e venda.

Há outra situação clássica em que o registro correto do negócio jurídico pode facilitar e muito a defesa do comprador bem intencionado, qual seja, a em que a pessoa que prometeu vender o imóvel falece antes da assinatura da escritura pública. Se a promessa de compra e venda estiver registrada na matrícula do imóvel, pode-se obrigar, mais facilmente e se for previsto na promessa, que os herdeiros do promitente vendedor assinem a escritura de venda do imóvel.

Com o aquecimento do mercado imobiliário e o aumento dos valores dos imóveis, fica mais arriscado “deixar para depois” o registro dos negócios relativos a eles, já que as quantias envolvidas são consideráveis, além de todo o fator psicológico, da “realização do sonho da casa própria”, que pode ser frustrado se o comprador não se atentar a todas as formalidades na concretização de uma transação imobiliária.

Deve-se criar, portanto, a consciência de que o registro de cada transação imobiliária é importantíssimo para a segurança, a validade, a eficácia e a oponibilidade delas a terceiros.

Por: Phelipe Albuquerque de Souza

Advogado da Banca Carlos Henrique Cruz Advocacia. Formado em 2009 pela Universidade Federal do Ceará.

9 de dez de 2013

Vantagens ao contratar uma imobiliária e o corretor de imóveis para intermediar a venda ou a compra do seu imóvel.


Quando as partes, COMPRADORES e VENDEDORES contratam uma Imobiliária / Corretor de Imóveis, desde que legalmente habilitados e credenciados junto ao CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis terão as vantagens e segurança que realizarão um bom negócio e que ambos ficarão satisfeitos.

Em São Paulo / Capital, informações sobre a idoneidade da Imobiliária e do Corretor de Imóveis que esta lhe atendendo, pode ser obtido junto ao CRECI, o nosso Conselho Regional na Rua Pamplona, 1200 - Jardim Paulista ou através do telefone: 3836-4900 ou do Site: www.crecisp.gov.br, e ao abrir, do lado esquerdo em busca, clicar em imobiliárias ou corretores.

Aqueles PROPRIETÁRIOS que por falta de informação NÃO buscar uma Assessoria de Imobiliária / Corretor de Imóveis e tentar negociar o seu imóvel por conta própria, sem a participação efetiva de um profissional da área, estarão sujeitos a terem dificuldades operacionais, administrativas, jurídicas e financeiras, entre outros, no inicio, durante, na conclusão e pós-processo da Venda e Compra, correndo o risco de fazer um mau negócio ou até mesmo cair em algum golpe.

Durante o processo de uma venda e compra, felizmente, é uma minoria de proprietário que NÃO buscam a presença destes profissionais habilitados / credenciados, mas percebo no dia a dia que a tendência é de melhora deste índice, pois eles acabam tomando conhecimento que, conhecidos, amigos e familiares já tiveram algum dissabor “dores de cabeça” quando ocorreu alguma negociação sem a participação de uma Imobiliária / Corretor de Imóveis.

Certamente muitas pessoas desconhecem as vantagens da participação da Imobiliária e do Corretor, e entendo ser pertinente chamar a atenção para que uma transação imobiliária não venha ser uma “grande dor de cabeça” e às vezes com amargos prejuízos financeiros, PORTANTO, relaciono abaixo, alguns motivos para que PROPRIETÁRIOS busquem uma Imobiliária e Corretor de Imóveis da sua confiança e credenciados pelo CRECI para ajudá-los e dar a devida tranquilidade e segurança nas várias etapas e que são diversas, até a finalização do processo de venda ou compra do seu imóvel (patrimônio), ou seja:

PROPRIETÁRIOS VENDEDORES

Fases e procedimentos necessários a serem analisados e observados no caso de VENDA DE IMÓVEIS, ou seja:

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL: Os proprietários necessitam obter uma noção clara e isenta do que realmente vale o seu bem, e sendo o profissional do ramo imobiliário que conhece a realidade do mercado na região e detém o conhecimento das transações realizadas e em andamento naquele mercado, ao aplicar o método que julgo ser o mais eficaz, ou seja, (Método da Comparação de Dados de Mercado), por comparação com imóveis semelhantes transacionados ou a venda onde se situa o imóvel avaliado, o dono terá uma AVALIAÇÃO JUSTA de sua propriedade.

DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL: é importantíssimo estar legalmente em ordem, pois influencia no valor de mercado e facilidade ou não da venda, e a Imobiliária e Corretor de Imóveis é que detém a expertise para poder examinar, aconselhar, sugerir medidas para a devida regularização, a fim de agregar valor e facilitar a venda à vista / financiamento e/ou liberação de FGTS.

PROPRAGANDA EM MÍDIAS: Todos sabem do jargão popular que a propaganda é a “alma do negócio”, e sendo assim, a Imobiliária providencia publicações e divulgação do seu imóvel em seus Sites e Portais sem nenhum custo ao proprietário, assim, as chances de vender o seu imóvel aumentam.

TEMPO E VISITAÇÃO: O Corretor de Imóveis elabora um plano de atendimento aos interessados com relação ao “perfil” do imóvel o que demanda muito tempo do profissional via telefone e presencial na Imobiliária, poupando os proprietários deste precioso tempo e dos custos decorrentes, bem como, a conciliação das visitas considerando a disponibilidade da família vendedora (dias e horários).

APROXIMAÇÃO DAS PARTES: As Imobiliárias e Corretores de Imóveis já mantém um diálogo interativo e centrado nas necessidades dos clientes e muitas vezes já tem alguns cadastrados interessados em imóveis com o “perfil” e dentro do valor ou próximo do colocado à venda pelos Vendedores, e assim, facilita eventual negócio com mais rapidez.

PROPOSTAS, NEGOCIAÇÃO E FECHAMENTO DO NEGÓCIO: Para que seja mais produtiva e eficiente, as reuniões devem ocorrer preferencialmente em local neutro, ou seja, em um ambiente que não tenha ligação com nenhuma das partes, e via de regra ocorre nas dependências da Imobiliária, onde os COMPRADORES ficarão mais a vontade e seguro com o respaldo da Administradora, a qual sempre buscará o equilíbrio, através de uma “negociação contributiva”, ou seja, também denominada de “Ganha - Ganha”, onde os envolvidos na negociação fiquem satisfeitos com o acordo obtido, bem como, no longo prazo, com o resultado do negócio realizado.

RESPALDO JURÍDICO: A Imobiliária tem a responsabilidade de elaborar um “Instrumento Particular de Venda e Compra”, onde serão consignados de forma clara e detalhada os valores de venda e todas as condições e formas de pagamento acordadas entre as partes, bem como, demais cláusulas legais a fim de manter o contrato juridicamente “perfeito” e permitir as garantias para ambas às partes.

FINANCIAMENTO E / OU LIBERAÇÃO DE FGTS: A grande maioria dos negócios que são realizados o pagamento não é à vista e sim através de recursos emprestados junto aos agentes financeiros e às vezes utilização de FGTS - Fundo de Garantia do Tempo de serviço a fim de complementar o valor do imóvel, é não adianta o COMPRADOR informar os VENDEDORES que mantém conta por X anos no Banco A ou B e que o seu Gerente já lhe garantiu uma “Carta de Crédito”, pois, se a VENDA não esta sendo conduzida por uma Imobiliária / corretor ou um profissional com experiência em financiamento habitacional para analisar toda a documentação dos (vendedores / compradores e do imóvel) para preparar e acompanhar todo o processo até o recebimento dos recursos, CUIDADO, pois a probabilidade de alguma coisa dar errado e não sair o financiamento é potencialmente grande e aí, como provavelmente já existe um Instrumento Particular de Venda e Compra assinado entre as partes, e dependendo das cláusulas previstas, os VENDEDORES estarão “amarrados” sobre a possibilidade de não poder assinar um distrato do contrato, e assim, amargar prejuízos e não poder negociar o imóvel, aguardar decisão judicial, etc..

RECEBIMENTO TOTAL DOS VALORES / PÓS VENDA: A Imobiliária e Corretor de Imóveis tem a responsabilidade junto aos VENDEDORES de conduzir todo processo até a liberação e recebimento de todos os valores devidos pelos COMPRADORES, e os honorários só deverão ser pagos nesta oportunidade.

Portanto, CUIDADO, evite aborrecimentos, stress e prejuízos financeiros, procurando sempre comprar ou vender o seu imóvel através de uma Imobiliária e Corretor de Imóveis habilitados e credenciados junto ao CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis.

Em outra edição, comentaremos sobre as VANTAGENS e os cuidados a serem observados pelos COMPRADORES.

Autor:

Gerson Antoniel
Gestor de Negócios Imobiliários

Dicas para vender o seu imóvel mais rápido.

Saudações aos leitores,

Mesmo defendendo que o melhor caminho e procurar um profissional da área (como eu), que tem essa sensibilidade, vamos enumerar alguns aspectos importantes na venda de um imóvel.


Primeira impressão. 

Vendedores muitas vezes ignoram a importância da primeira impressão. A primeira coisa que um comprador vê é a aparência externa de uma casa e a forma como ele se encaixa na vizinhança. Tenha a certeza de que o exterior esteja bem pintado, e que o jardim é bem cuidado. No setor imobiliário, as aparências significam muito. Que melhor maneira de definir o seu imóvel além de torná-lo atraente à primeira vista? Faça o seguinte teste: Atravesse a rua da sua casa, vire-se e dê uma olhada para a fachada da sua casa e pergunte a si mesmo se está impressionado com o que vê. Faça a mesma coisa para o seu jardim, sua sala. Enfim, adote o comportamento do comprador e veja se ele terá uma boa impressão do que vai ver – seja honesto consigo mesmo, não é porque o imóvel é de sua propriedade que não vai ter nenhum defeito e por isso vai ser perfeito. Isto também vale para apartamentos e imóveis comerciais.


Diferenciar-se dos vizinhos. 

A fim de atrair a atenção e tornar o seu imóvel mais atrativo, você deve considerar designs personalizados ou acréscimos no seu imóvel, tais como paisagismo, armários, piso de qualidade. Isso pode ajudar a melhorar a estética do imóvel, enquanto que, potencialmente, agrega valor para o imóvel. Todas as melhorias devem ser de cores e desenhos práticos e utilização que irá apelar para o público mais amplo. Além disso, elas devem complementar o imóvel e suas outras comodidades, como a construção de um deck ou pátio ao lado de uma piscina exterior, no caso de casas. 

No entanto, ao mesmo tempo em que você pode pagar para melhorar a apresentação do seu imóvel, muito cuidado com a preocupação excessiva de melhorá-lo. Reforma muito ampla pode ficar mais cara do que reconstruir ou comprar um imóvel pronto. Além disso, se você tiver adicionado quaisquer recursos personalizados que você acha que os compradores estarão interessados, verifique se eles estão incluídos na sua listagem de informações da casa. Mais do que nunca, em um mercado de baixa ou muito concorrido você deve mostrar cada pequena vantagem que o seu imóvel possui. 

Limpeza e organização. 

É imperativo remover toda a desordem do imóvel antes de mostrá-lo aos potenciais compradores, porque os compradores precisam ser capazes de imaginar-se no espaço. Isso pode incluir a remoção de alguns móveis para fazer salas parecem maiores, e guardar fotos de família e objetos pessoais. Caso tenha animais de estimação, não se esqueça de usar um produto para tirar aquele odor que você ama, mas que é extremamente desagradável para os outros. Você pode até querer contratar um arquiteto para ajudá-lo a fazer melhor uso do espaço. No Brasil, já existem escritórios de arquitetura especializados em Home Staging – prática que consiste na preparação visual de um imóvel para acelerar a venda e melhorar seu preço. Muitas pessoas sentem que stagers pode fazer um imóvel mais vendável, por isso a contratação de um merece alguma consideração – quando você visita um stand de vendas de um lançamento, é ou não é atrativo visitar uma unidade bem mobiliada? Pense nisso! 

Imóvel habitável.

A estética é importante, mas também é importante que as portas, janelas, telhado, aparelhos e equipamentos elétricos e hidráulicos estejam em conformidade com as normas de construção atuais e em pleno funcionamento. Aqui, a ideia é ter o imóvel em condições de ser habitado e usado sem maiores problemas, dando aos potenciais compradores a impressão de que eles serão capazes de desfrutar sua nova casa imediatamente, em vez de gastar tempo e dinheiro para consertá-la - é o chegar para morar! Nada mais prático que isso, não é mesmo? 

Extras e documentação. 

Outra forma de fazer o imóvel ficar mais atraente para os compradores é oferecer coisas ou termos que possam adoçar o pote. Por exemplo, os vendedores que oferecem ao comprador pagar os custos totais do fechamento do negócio, incluindo escritura, ITBI e registro, em alguns casos recebem mais atenção dos interessados à procura de imóveis semelhantes. Outro exemplo é o vendedor deixar no imóvel o aparelho de ar condicionado em determinado ambiente, enfim, deixe algumas coisas boas para trás. Em um mercado em baixa ou muito competitivo, os compradores estão procurando um negócio, então, devemos fazer o melhor para fazê-los sentir que estão fazendo um ótimo negócio. Afinal de contas, você quer vender ou não? 

Importante notar que alguns compradores são motivados pela opção de fechar em um curto espaço de tempo. Se isso é possível para você, então, isso pode definir o seu negócio e levá-lo para além de um contrato. Esteja preparado para as ofertas, seja rápido em dar uma resposta ou fazer uma contraproposta. Tenha sempre a documentação do imóvel em dia, além da documentação própria do vendedor. Não há nada mais frustrante para o comprador do que chegar na Hora H e não poder fechar o negócio por um problema em uma certidão. Isso muitas vezes, dependendo do tipo de comprador, frustra a negociação de uma vez. 

Preço justo. 

Independentemente de quão bem você renovar e decorar seu imóvel, é importante fixar o preço do imóvel de forma adequada. Consulte um corretor/avaliador, veja os classificados e vá para sites imobiliários para ver como está a concorrência – caia na real sobre o preço! 

Nem sempre é obrigatório oferecer o seu imóvel pelo menor preço da região, principalmente quando as melhorias estéticas e outras significativas foram feitas. No entanto, é importante que o seu preço não esteja fora da curva quando comparado com outros imóveis no mesmo mercado. Tente colocar-se no lugar do comprador e, em seguida, determinar o que pode ser um preço justo. 

Open House. 

O Portal Busca Certa Imóveis possui uma ferramenta que pode lhe ajudar bastante na hora de vender o seu imóvel. O Open House é um evento exclusivo realizado por imobiliárias e/ou corretores que têm como objetivo, literalmente, abrir as portas do imóvel para o cliente. 

Se o seu imóvel está aberto para o público - muitas imobiliárias de Brasília já fazem isso – certamente você terá mais um diferencial a seu favor. É importante ter um corretor muito bem preparado para apresentar o seu imóvel aos potenciais compradores. 

Ponto principal. 

Vender uma casa em um mercado desaquecido ou muito concorrido requer um pouco de trabalho extra. Faça tudo que puder para oferecer o imóvel em excelente estado e estar preparado para fazer algumas pequenas concessões no fechamento. Essas dicas, juntamente com um preço atraente, vão aumentar as chances de conseguir vender o seu imóvel mais rapidamente. 

Se você encontrar um corretor experiente e de confiança para vender seu imóvel, que tem um histórico de sucesso de vendas em sua região, não deixe de ouvir suas recomendações! 

A assessoria imobiliária é extremamente importante! 

Fonte: Portal Busca Certa imóveis - www.buscacertaimoveis.com


3 de dez de 2013

Saiu concurso para procurador do estado

Saiu no Diário Oficial do Estado do Acre desta terça-feira, 26, o edital do concurso para a Procuradoria Geral do Estado (PGE-AC). A seleção visa preencher seis vagas para o cargo de procurador do estado, classe I, sendo uma vaga reservada aos candidatos portadores de necessidades especiais. O valor do vencimento atual ainda não foi confirmado, porém, segundo a Assessoria de Comunicação do órgão, a remuneração pode ultrapassar R$18 mil, de acordo com a titulação do profissional. Para participar, os candidatos precisam ter nível superior em Direito e inscrição definitiva na Ordem dos Advogados do Brasil (OAB). O regime de contratação é estatutário.

As inscrições estarão abertas no período de 28 de novembro a 14 de janeiro de 2014. As mesmas devem ser realizadas somente via internet, no site da Fundação Escola Superior do Ministério Público (FMP). A taxa de inscrição é de R$250. Poderá pedir isenção total e parcial do pagamento, o candidato que estiver desempregado ou que for empregado público ou privado e, comprovadamente receber até um salário mínimo, respectivamente. Para tanto, os candidatos deverão comprovar a sua condição por meio de entrega de documentos na sede da Procuradoria Geral (Avenida Getúlio Vargas, 2.852, Bosque, Rio Branco, Acre), até o dia 8 de dezembro.

A seleção será composta por cinco etapas, as duas primeiras serão provas objetivas e escritas, a terceira etapa consiste em elaborar uma peça processual e um parecer jurídico de natureza contenciosa tendo por escopo a solução de um caso hipotético. Já na quarta etapa será aplicada uma prova oral, abrangendo Direito Constitucional, Administrativo, Tributário, Processual Civíl e Trabalho/Processual do Trabalho. Por último os candidatos ainda serão avaliados em uma prova de títulos. O local, a data e o horário de realização das provas serão divulgados com a devida antecedência, no Diário Oficial do Estado do Acre e no endereço eletrônico da FMP. O concurso terá dois anos de validade, podendo ser prorrogado por igual período.

Fonte: Folha Dirigida.

IBGE lança concurso público com salário de R$ 765 a R$ 4 mil



São 7825 vagas temporárias distribuídas em cargos de nível médio e superior. Agentes vão trabalhar nos 26 estados e no Distrito Federal. 
A Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) divulgou nesta terça-feira (3) o edital do processo seletivo simplificado para 7.825 vagas temporárias em cargos de nível médio e superior. Os salários variam de R$ 765 a R$ 4 mil.
São 7,6 mil vagas para agente de pesquisa e mapeamento (nível médio), para atuar nos 26 estados e no Distrito Federal, 27 para analista censitário de geoprocessamento (nível superior), para o Rio de Janeiro, 180 para agente de pesquisa por telefone (nível médio), para o Rio de Janeiro, e 18 para supervisor de pesquisa (nível superior), para o Rio de Janeiro.
As inscrições podem ser realizadas no período de 5 de dezembro a 6 de janeiro de 2014 pelo site da Censgranrio. A taxa varia de R$ 19 a R$ 80. As provas objetivas serão aplicadas na data provável de 23 de fevereiro de 2014. Os locais e horários ainda serão divulgados. A validade do processo seletivo será de 2 anos.