Sempre que surge algum problema na compra e venda de imóveis, a primeira
pergunta que se faz é se o corretor de imóveis ou a imobiliária que
intermediou tem alguma responsabilidade e, em caso afirmativo, no que
consistiria.
O artigo 723 do Código Civil diz que "o corretor é obrigado a executar a
mediação com diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao
cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos
negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar
ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance,
acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do
mais que possa influir nos resultados da incumbência".
Assim, tanto o corretor como a imobiliária, precisam verificar se a
documentação está em ordem e também, na elaboração do contrato, devem
fazer constar prazo suficiente para apresentação dos documentos, porque
há casos em que há necessidade de mais tempo para regularização de algum
deles como, por exemplo, na hipótese de registro de formal de partilha.
O Tribunal de Justiça, em vários julgados, entende que, se não forem
tomadas essas precauções, existe a responsabilidade solidária entre a
imobiliária e os promitentes vendedores. Tem ela que saber analisar a
documentação, sendo uma das razões da intermediação.
Normalmente, na hipótese de análise insatisfatória dos documentos e que
venha a ocasionar prejuízo ao comprador, as decisões dos tribunais são
no sentido de que a imobiliária seja condenada a restituir aos
compradores a quantia que recebeu a título de comissão na intermediação,
corrigida monetariamente a partir do recebimento, com juros moratórios
de 1% ao mês a contar da citação, além de custas e honorários
advocatícios.
Como exemplo, temos o acórdão proferido na Apelação nº 990.10.282004-1
da 3ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo: "É inegável que a
venda de imóvel em situação irregular acarreta a responsabilidade
solidária da imobiliária que fez a intermediação do contrato, na
condição de prestadora de serviços que não apresentaram resultados
satisfatórios".
A decisão acima cita trecho do livro "Compromisso de Compra e Venda", 4ª
edição, Editora Malheiros, página 262, de José Osório de Azevedo: "Se o
compromisso resulta da prática de um ato ilícito, como ocorre nas
incorporações irregulares, sem registro, incide a responsabilidade de
todos aqueles que contribuíram para o dano, inclusive o intermediário ou
o corretor do negócio".
É aplicável, também, o Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078 de
11 de setembro de 1990, artigo 14: "O fornecedor de serviços responde,
independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos
causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos
serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre
sua fruição e riscos".
A Lei 6.530 de 12 de maio de 1978, que regulamenta a profissão de
corretor de imóveis, no artigo 20, determina que, no caso de anúncio de
imóvel loteado ou em condomínio, deve ser mencionado o número do
registro do loteamento ou da incorporação no registro de imóveis. O não
atendimento a essa norma constitui infração disciplinar.
Por: Daphnis Citti de Lauro
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